عندما تتحول محطات الشحن من كونها مرافق داعمة إلى أصول، تتحول مواقف السيارات من مراكز تكلفة إلى مراكز ربح - في أوروبا الشرقية، يحدث هذا التحول بشكل أسرع مما كان متوقعاً.

في الماضي، كانت مواقف السيارات التابعة للمنشآت التجارية تُعتبر مجرد "مرافق داعمة ضرورية" - حيث كان بناء المرائب شرطًا من شروط التخطيط، وصيانة مواقف السيارات تُحتسب ضمن التكاليف التشغيلية. لكن الانتشار المتزايد للسيارات الكهربائية يُعيد صياغة هذه المعادلة. في أوروبا الشرقية، تتسارع وتيرة التغيير: ففي الأشهر التسعة الأولى من عام 2025، تضاعفت مبيعات السيارات الكهربائية في بولندا، لتحتل المرتبة الأولى في الاتحاد الأوروبي من حيث معدل النمو. إن تحويل موقف السيارات إلى مركز ربحي لا يتطلب أي استثمار مباشر، ولا خبرة فنية، بل يتطلب فقط نهجًا مختلفًا في التعاون.

1. نافذة زمنية خاصة لأوروبا الوسطى والشرقية

على عكس أسواق أوروبا الغربية، تقف أوروبا الشرقية عند مفترق طرق فريد في معضلة "البيضة والدجاجة". فبحلول نهاية عام 2024، تجاوز عدد نقاط الشحن العامة في جميع أنحاء الاتحاد الأوروبي 900 ألف نقطة، لكن رابطة مصنعي السيارات الأوروبية تُقدّر أن الحاجة ستصل إلى 8.8 مليون نقطة بحلول عام 2030، أي بزيادة تقارب عشرة أضعاف. ولا تكمن المشكلة الأكثر تعقيدًا في العدد الإجمالي، بل في التوزيع: فبينما يتجاوز معدل انتشار السيارات الكهربائية في شمال أوروبا 31 ضعفًا لكل 300 ألف سيارة، فإنه لا يزال أقل من 0.88 ضعف لكل 300 ألف سيارة في معظم أنحاء أوروبا الشرقية.

لكن هذه هي بالضبط نافذة ميزة السبق في مجال العقارات التجارية.

هناك عامل تنافسي واضح أمام شركات العقارات التجارية في أوروبا الشرقية: فالمبادرة في نشر بنية تحتية لشحن السيارات الكهربائية، بينما لا يزال السوق الإقليمي سوقًا واعدًا، تعني استقطاب شركاء ذوي جودة عالية، وتأمين مواقع مميزة، وبناء علامة تجارية قوية. وبحلول الوقت الذي يصبح فيه الشحن ميزة أساسية، وتضطر فيه إلى اللحاق بالركب، ستكون جميع المواقع الجيدة قد حُجزت بالفعل، وستتضاءل قدرتك التفاوضية.

2. كيف يتم تسوية هذا الحساب في وسط وشرق أوروبا؟

لنبدأ بحالة حقيقية:

توسع شركة إليبورت في ثماني دول من وسط وشرق أوروبا: يقدم بنك الاستثمار الأوروبي قرضًا بقيمة 35 مليون يورو لدعم إليبورت في نشر أكثر من 250 محطة شحن فائقة السرعة في كرواتيا، وجمهورية التشيك، وإستونيا، ولاتفيا، وليتوانيا، وبولندا، وسلوفاكيا، وسلوفينيا، وتقع جميعها في مراكز تجارية وتسوق كبيرة. سيتم تجهيز كل محطة بما يصل إلى 12 منفذ شحن، بقدرة قصوى تبلغ 400 كيلوواط لكل منفذ.

حالة شركة CD Locum البولندية: اختارت هذه الشركة، التي تتمتع بخبرة تقارب 25 عامًا وسجل حافل بتطوير أكثر من 140,000 متر مربع من المساحات التجارية، الدخول في شراكة استراتيجية مع شركة Eleport. وقد تم نشر الدفعة الأولى المكونة من 20 نقطة شحن في 5 مدن، حيث تتميز المحطة الرئيسية في كراكوف بقدرة إنتاجية تبلغ 600 كيلوواط. والجدير بالذكر أن المعدات مُورَّدة من شركة Ekoenergetyka، وهي شركة تصنيع بولندية محلية، مما يدل بوضوح على نضوج سلسلة التوريد المحلية.

حالة شركة NEPI Rockcastle في بولندا: بصفتها أكبر شركة تشغيل عقارات تجارية في وسط وشرق أوروبا، قامت الشركة بنشر 114 نقطة شحن فائقة السرعة في مراكز التسوق في 11 مدينة، بقدرة قصوى تبلغ 400 كيلوواط لكل منفذ. وتتبنى NEPI Rockcastle موقفًا واضحًا: "إن الجمع بين زيارة مراكز التسوق وشحن المركبات يوفر الراحة والوقت" - وهذا نهج عملي من جانب قطاع العقارات التجارية الذي يبادر إلى تبني بنية تحتية متطورة للشحن.

السمة المشتركة في هذه الحالات هي أن مالك المكان لا يتحمل تكاليف البناء والتشغيل والصيانة، ولكنه يحصل على زيادة في تدفق العملاء، وارتفاع قيمة الأصول، وتقاسم مستمر للإيرادات.

3. نموذج العمل: تكلفة صفرية، عوائد فورية

إن نموذج التعاون في سوق أوروبا الشرقية مشابه لنموذج التعاون في الصين، ولكنه يتميز بمزايا فريدة مدعومة بسياسات الاتحاد الأوروبي.

المستوى الأول: تقاسم الإيرادات المباشر. يتمثل نموذج التعاون السائد في السوق في أن يقوم المشغلون بالاستثمار الكامل في الإنشاءات ويتولون مسؤولية التشغيل والصيانة، بينما يقدم مُزودو المواقع أماكن العمل ومصادر الطاقة مقابل الحصول على حصة من رسوم الخدمات. وبدون أي استثمار أولي، تبدأ العوائد بالظهور من اليوم الأول.

المستوى الثاني: عائدات سياسات الاتحاد الأوروبي. تُعدّ هذه ميزة فريدة لسوق أوروبا الشرقية. فقد وقّع الصندوق الوطني البولندي لحماية البيئة اتفاقيات تمويل من الاتحاد الأوروبي بقيمة تقارب 1.265 مليار زلوتي (حوالي 292.5 مليون يورو) لإنشاء شبكات كهربائية تدعم البنية التحتية لشحن السيارات الكهربائية، مع تخصيص ملياري زلوتي إضافية لمحطات الشحن نفسها. ستُسهم هذه الأموال في نهاية المطاف في خفض تكلفة تنفيذ المشاريع وتقصير فترة استرداد التكاليف، بينما سيحظى مالكو العقارات التجارية بفرصة الاستفادة بشكل غير مباشر من خلال التعاون.

المستوى الثالث: أثر اكتساب عملاء تجاريين. تُظهر الأبحاث أن مالكي السيارات على استعداد للبقاء لمدة ساعة أو أكثر أثناء الشحن. بالنسبة للعقارات التجارية، يعني هذا زيادة في مدة الاستهلاك ومتوسط قيمة المعاملات، حيث يمكن لقطاعات المطاعم والتجزئة والترفيه في مراكز التسوق الاستفادة من ذلك. وقد ركزت شركة G City Europe، شريكة Eleport، على هذه النقطة تحديدًا: فمراكز التسوق التابعة لها تُعد "وجهات رئيسية لآلاف الأشخاص يوميًا"، وهو ما يتوافق تمامًا مع منطق نشر بنية الشحن التحتية.

المستوى الرابع: ميزة تنافسية للريادة. لا يزال سوق شحن المركبات الكهربائية في أوروبا الشرقية في مراحله الأولى، حيث لم تصل أي شبكة شحن في بولندا حاليًا إلى نقطة التعادل، ويستهدف اللاعبون الرئيسيون في هذا القطاع تحقيق أرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك خلال عامين. بالنسبة لمالكي العقارات التجارية، يعني هذا أن دخول السوق الآن يمنحهم قوة تفاوضية أكبر وشروط تعاون أفضل. وبمجرد نضوج السوق، ستنتقل المبادرة من مُزوّدي مواقع العقارات إلى مُشغّلي محطات الشحن.

4. لماذا يعتبر الوقت الحالي هو الأنسب للاستثمار في العقارات التجارية في وسط وشرق أوروبا؟

جانب الطلب: يوجد في بولندا حوالي 120 ألف سيارة كهربائية قيد الاستخدام، وهو رقم من المتوقع أن يتضاعف العام المقبل ويقترب من مليون سيارة بحلول عام 2030. وتتوقع الحكومة أن يرتفع عدد محطات الشحن في جميع أنحاء البلاد إلى 87 ألف محطة بحلول عام 2030، وهو رقم لا يزال متأخراً عن أوروبا الغربية، ولكنه يمثل معدل نمو مذهل.

من جانب العرض: توجد بالفعل شركات تشغيل محطات الشحن المتطورة (مثل شركة إليبورت، التي تعمل في ست دول ولديها أكثر من 400 نقطة شحن سريع) في أوروبا الشرقية، وتواصل تلقي الدعم المالي الدولي. وتتنافس الشركات الرائدة على "المواقع المتميزة" - مراكز التسوق، ومجمعات البيع بالتجزئة، ومراكز النقل - وكلها تُعدّ أصولاً أساسية للعقارات التجارية.

من الناحية السياسية: يُلزم قانون الاتحاد الأوروبي الخاص بالبنية التحتية للوقود البديل (AFIR) الدول الأعضاء بتركيب محطات شحن على طول شبكة النقل الأوروبية، مع تخصيص مليارات اليورو لتمويل هذه الجهود. وتُسرّع دول وسط وشرق أوروبا جهودها لتقليص الفجوة مع أوروبا الغربية من حيث كثافة الشحن؛ فقد ضاعفت المجر عدد محطات الشحن خلال السنوات الثلاث الماضية، وأعلنت عن تحويل جميع الطرق السريعة الرئيسية إلى الكهرباء بحلول عام 2025. وتساهم الأموال الحكومية وسياسات الاتحاد الأوروبي في خفض التكاليف والمخاطر التي تواجه العقارات التجارية في نشر بنية تحتية للشحن.

خاتمة

تُعاد دراسة قيمة مواقف السيارات. لم تعد مجرد أماكن لركن المركبات، بل تطورت لتصبح مراكز لخدمات الطاقة، ونقاط وصول لحركة المرور التجارية، وأصولاً مستدامة لتوليد الدخل.

في سوق العقارات التجارية في وسط وشرق أوروبا، يُعدّ اختيار نموذج التعاون الأمثل أهم من التفكير المُفرط في جدوى البناء. ابحث عن مُشغّل موثوق لخدمات الشحن، واستبدل مساحتك بتقاسم الإيرادات، وحوّل موقف سياراتك إلى مركز ربحي دون أي تكلفة - خلال هذه الفترة الواعدة في السوق الإقليمية، تستحق هذه الحسابات دراسة متأنية.