Lorsque les bornes de recharge passent du statut d'installations de soutien à celui d'actifs, les parkings se transforment de centres de coûts en centres de profit — en Europe de l'Est, cette transformation s'opère plus rapidement que prévu.
Auparavant, les parkings des propriétés commerciales étaient considérés comme de simples “ infrastructures de soutien nécessaires ” : la construction de garages était une obligation légale et l’entretien des places de stationnement était comptabilisé dans les coûts d’exploitation. Mais la forte croissance du nombre de véhicules électriques bouleverse cette situation. En Europe de l’Est, les changements s’accélèrent : au cours des neuf premiers mois de 2025, les ventes de véhicules électriques en Pologne ont plus que doublé, plaçant le pays en tête de l’UE en termes de taux de croissance. Transformer un parking en centre de profit ne nécessite aucun investissement initial, aucune expertise technique, seulement une approche différente de la coopération.
1. Une fenêtre temporelle spéciale pour l'Europe centrale et orientale
Contrairement aux marchés d'Europe occidentale, l'Europe de l'Est se trouve à un tournant décisif face au dilemme de la poule et de l'œuf. Fin 2024, l'UE comptait plus de 900 000 bornes de recharge publiques, mais l'Association des constructeurs européens d'automobiles estime qu'il en faudra 8,8 millions d'ici 2030, soit un écart de près de dix fois. Le problème le plus épineux n'est pas le nombre total, mais la répartition : alors que le taux de pénétration des véhicules électriques en Europe du Nord dépasse 31 000 milliards de tonnes, il reste inférieur à 0,881 milliard de tonnes dans la majeure partie de l'Europe de l'Est.
Mais c'est précisément dans cette période que l'avantage du premier entrant se manifeste dans l'immobilier commercial.
Pour les acteurs de l'immobilier commercial en Europe de l'Est, un facteur de compétitivité majeur réside dans le déploiement précoce d'infrastructures de recharge. Prendre de l'avance sur ce marché encore peu exploité implique de nouer des partenariats de qualité, de sécuriser des emplacements de premier choix et de développer une notoriété de marque. Lorsque la recharge deviendra la norme et que vous serez contraint de rattraper votre retard, tous les meilleurs emplacements seront déjà occupés et votre pouvoir de négociation considérablement réduit.
2. Comment régler ce compte en Europe centrale et orientale ?
Commençons par un cas réel :
Eleport poursuit son expansion dans huit pays d'Europe centrale et orientale : la Banque européenne d'investissement (BEI) octroie un prêt de 35 millions d'euros à Eleport pour le déploiement de plus de 250 bornes de recharge ultra-rapide en Croatie, en République tchèque, en Estonie, en Lettonie, en Lituanie, en Pologne, en Slovaquie et en Slovénie, toutes situées dans de grands centres commerciaux. Chaque site sera équipé de 12 prises de recharge, d'une puissance maximale de 400 kW chacune.
Le cas de CD Locum, promoteur immobilier polonais : fort de près de 25 ans d’expérience et ayant réalisé plus de 140 000 m² de surfaces commerciales, ce promoteur a choisi de nouer un partenariat stratégique avec Eleport. Un premier lot de 20 bornes de recharge a été déployé dans 5 villes, le site phare de Cracovie affichant une puissance de 600 kW. À noter que les équipements sont fournis par Ekoenergetyka, un fabricant polonais local, preuve de la maturité de la filière locale.
Prenons l'exemple de NEPI Rockcastle en Pologne : premier opérateur immobilier commercial d'Europe centrale et orientale, il a déployé 114 bornes de recharge ultra-rapides dans des centres commerciaux répartis dans 11 villes, avec une puissance maximale de 400 kW par prise. NEPI Rockcastle affiche une position claire : “ Combiner visites en centre commercial et recharge de véhicules est pratique et permet un gain de temps ”. Cette approche pragmatique de l'immobilier commercial témoigne de sa volonté d'intégrer les infrastructures de recharge.
Le point commun de ces cas est que le propriétaire des lieux ne supporte pas les coûts de construction, d'exploitation et d'entretien, tout en bénéficiant d'une augmentation du flux de clients, d'une plus-value de son actif et d'un partage continu des revenus.
3. Modèle commercial : Coût nul, retours immédiats
Le modèle de coopération sur le marché d'Europe de l'Est est similaire à celui de la Chine, mais il bénéficie d'avantages uniques soutenus par les politiques de l'UE.
Niveau 1 : Partage direct des revenus. Le modèle de coopération dominant sur le marché repose sur le principe suivant : les opérateurs investissent intégralement dans la construction et prennent en charge l’exploitation et la maintenance, tandis que les fournisseurs de sites proposent les infrastructures et l’accès à l’électricité en échange d’une part des frais de service. Sans investissement initial, les revenus sont générés dès le premier jour.
Niveau 2 : Dividendes des politiques de l’UE. Il s’agit d’un avantage unique du marché d’Europe de l’Est. Le Fonds national polonais pour la protection de l’environnement a signé des accords de financement européens d’une valeur de près de 1,265 milliard de zlotys (environ 292,5 millions d’euros) pour la construction de réseaux électriques alimentant les infrastructures de recharge, auxquels s’ajoutent 2 milliards de zlotys spécifiquement destinés aux bornes de recharge elles-mêmes. Ces fonds permettront à terme de réduire le coût de mise en œuvre des projets et d’accélérer leur retour sur investissement, tandis que les propriétaires d’immeubles commerciaux pourront en bénéficier indirectement grâce à la coopération.
Niveau 3 : impact sur l’acquisition de clients professionnels. Les études montrent que les automobilistes sont disposés à rester une heure, voire plus, pendant la recharge de leur véhicule. Pour l’immobilier commercial, cela se traduit par une durée de consommation accrue et une valeur transactionnelle moyenne plus élevée : les secteurs de la restauration, du commerce et des loisirs dans les centres commerciaux peuvent tous en bénéficier. Le partenaire d’Eleport, G City Europe, a précisément ciblé cet aspect : ses centres commerciaux sont des “ destinations clés pour des milliers de personnes chaque jour ”, ce qui correspond parfaitement à la logique de déploiement des infrastructures de recharge.
Niveau 4 : Avantage concurrentiel du pionnier. Le marché de la recharge pour véhicules électriques en Europe de l’Est est encore à ses débuts ; actuellement, aucun réseau de recharge en Pologne n’a atteint le seuil de rentabilité et les principaux acteurs du secteur visent un EBITDA positif d’ici deux ans. Pour les propriétaires d’immeubles commerciaux, cela signifie qu’entrer sur le marché maintenant leur confère un pouvoir de négociation accru et des conditions de coopération plus avantageuses. Une fois le marché mature, l’initiative passera des propriétaires de terrains aux opérateurs de recharge.
4. Pourquoi le moment est-il idéal pour investir dans l'immobilier commercial en Europe centrale et orientale ?
Du côté de la demande : la Pologne compte environ 120 000 véhicules électriques en circulation, un chiffre qui devrait doubler l’année prochaine et approcher le million d’ici 2030. Le gouvernement prévoit que le nombre de bornes de recharge dans tout le pays atteindra 87 000 d’ici 2030 – un chiffre encore inférieur à celui de l’Europe occidentale, mais qui représente un taux de croissance impressionnant.
Du côté de l'offre : des opérateurs de bornes de recharge établis (comme Eleport, présent dans six pays avec plus de 400 points de recharge rapide) sont déjà implantés en Europe de l'Est et continuent de bénéficier d'investissements internationaux. Les acteurs majeurs se disputent les emplacements de choix – centres commerciaux, zones commerciales périphériques, pôles de transport – autant d'atouts essentiels de l'immobilier commercial.
Sur le plan politique : le règlement européen relatif aux infrastructures pour carburants alternatifs (AFIR) impose aux États membres d’installer des bornes de recharge le long du réseau transeuropéen de transport (RTT), grâce à un financement de plusieurs milliards d’euros. Les pays d’Europe centrale et orientale accélèrent leurs efforts pour combler leur retard sur l’Europe occidentale en matière de densité de bornes de recharge. La Hongrie a doublé le nombre de ses bornes ces trois dernières années et a annoncé l’électrification de toutes ses principales autoroutes d’ici 2025. Les aides publiques et les politiques de l’UE facilitent l’installation d’infrastructures de recharge dans l’immobilier commercial et réduisent les risques associés.
Conclusion
La valeur des parkings est en cours de réévaluation. Ils ne sont plus seulement des espaces de stationnement pour véhicules, mais sont devenus des pôles de services énergétiques, des points d'accès pour le trafic commercial et des actifs générateurs de revenus durables.
Pour l'immobilier commercial en Europe centrale et orientale, le choix du bon modèle de coopération est plus important que la question de la construction. Trouver un opérateur de bornes de recharge fiable, échanger son espace contre un partage des revenus, transformer son parking en centre de profit sans investissement : durant cette période de forte croissance du marché régional, cette stratégie mérite une attention particulière.