Когда зарядные станции перестают быть вспомогательными объектами и становятся активами, парковки превращаются из центров затрат в центры прибыли — в Восточной Европе эта трансформация происходит быстрее, чем ожидалось.
Раньше парковки коммерческих зданий рассматривались просто как “необходимые вспомогательные сооружения” — строительство гаражей было обязательным требованием при планировании, а содержание парковочных мест учитывалось как эксплуатационные расходы. Но растущая доля электромобилей меняет эту ситуацию. В Восточной Европе изменения ускоряются: за первые девять месяцев 2025 года продажи электромобилей в Польше выросли более чем вдвое, заняв первое место в ЕС по темпам роста. Превращение парковки в прибыльный центр не требует прямых инвестиций, технических знаний и лишь иного подхода к сотрудничеству.
1. Особый временной промежуток для Центральной и Восточной Европы
В отличие от рынков Западной Европы, Восточная Европа находится на уникальном поворотном этапе дилеммы “курица или яйцо”. К концу 2024 года в ЕС насчитывалось более 900 000 общественных зарядных станций, но Европейская ассоциация автопроизводителей оценивает, что к 2030 году потребуется 8,8 миллиона, что представляет собой почти десятикратный дефицит. Более сложной проблемой является не общее количество, а распределение: в то время как уровень проникновения электромобилей в Северной Европе превышает 31 ТБ/Т, в большинстве регионов Восточной Европы он остается ниже 0,881 ТБ/Т.
Но именно сейчас у коммерческой недвижимости появляется возможность получить преимущество первопроходца.
Для игроков рынка коммерческой недвижимости в Восточной Европе существует очевидный конкурентный фактор: чтобы опередить события и развернуть зарядную инфраструктуру, пока региональный рынок остается “голубым океаном”, необходимо закрепить за собой высококачественных партнеров, занять лучшие локации и повысить узнаваемость бренда. К тому времени, когда зарядка станет стандартной функцией и вам придется наверстывать упущенное, все лучшие места уже будут заняты, и ваша переговорная сила будет ослаблена.
2. Как произвести расчеты по этому счету в Центральной и Восточной Европе?
Начнём с реального случая:
Расширение сети Eleport в восьми странах Центральной и Восточной Европы: Европейский инвестиционный банк (ЕИБ) предоставляет кредит в размере 35 миллионов евро для поддержки Eleport в развертывании более 250 сверхбыстрых зарядных станций в Хорватии, Чехии, Эстонии, Латвии, Литве, Польше, Словакии и Словении, расположенных в крупных торговых центрах. Каждая станция будет оборудована до 12 зарядными устройствами с максимальной мощностью 400 кВт на каждое.
Пример польской компании CD Locum: Этот застройщик с почти 25-летним опытом и послужным списком более 140 000 квадратных метров коммерческих площадей решил заключить стратегическое партнерство с Eleport. Первая партия из 20 зарядных станций уже развернута в 5 городах, а флагманская станция в Кракове может похвастаться мощностью 600 кВт. Примечательно, что оборудование поставляется местным польским производителем Ekoenergetyka — явное свидетельство того, что местная цепочка поставок достигла зрелости.
Пример компании NEPI Rockcastle в Польше: будучи крупнейшим оператором торговой недвижимости в Центральной и Восточной Европе, она развернула 114 сверхбыстрых зарядных станций в торговых центрах в 11 городах с максимальной мощностью 400 кВт на одну зарядную станцию. NEPI Rockcastle придерживается четкой позиции: “Сочетание посещения торговых центров с зарядкой автомобиля обеспечивает удобство и экономит время” — это прагматичный подход к коммерческой недвижимости, проявляющий инициативу в создании зарядной инфраструктуры.
Общей чертой таких случаев является то, что владелец заведения не несет расходов на строительство, эксплуатацию и техническое обслуживание, но при этом получает выгоду от увеличения потока клиентов, роста стоимости активов и постоянного распределения доходов.
3. Бизнес-модель: нулевые затраты, мгновенная прибыль.
Модель сотрудничества на восточноевропейском рынке схожа с китайской, однако обладает уникальными преимуществами, подкрепленными политикой ЕС.
Первый уровень: Прямое распределение прибыли. Преобладающая на рынке модель сотрудничества заключается в том, что операторы вкладывают все средства в строительство и берут на себя эксплуатацию и техническое обслуживание, в то время как поставщики площадок предоставляют помещения и доступ к электроэнергии, получая долю от платы за услуги по зарядке. При нулевых первоначальных инвестициях прибыль начинает поступать с первого дня.
Уровень 2: Дивиденды от политики ЕС. Это уникальное преимущество восточноевропейского рынка. Национальный фонд охраны окружающей среды Польши подписал соглашения о финансировании ЕС на сумму почти 1,265 миллиарда злотых (приблизительно 292,5 миллиона евро) на строительство электросетей, поддерживающих зарядную инфраструктуру, при этом еще 2 миллиарда злотых зарезервированы специально для самих зарядных станций. Эти средства в конечном итоге снизят стоимость реализации проектов и сократят срок окупаемости, а владельцы коммерческой недвижимости получат возможность косвенно выиграть от сотрудничества.
Третий уровень: эффект привлечения коммерческих клиентов. Исследования показывают, что автовладельцы готовы оставаться на зарядке в течение часа и более. Для коммерческой недвижимости это означает увеличение продолжительности использования и средней стоимости транзакции — от этого могут выиграть предприятия общественного питания, розничной торговли и развлекательные заведения в торговых центрах. Партнер Eleport, компания G City Europe, нацелена именно на этот аспект: ее торговые центры являются “ключевыми местами посещения для тысяч людей каждый день”, что идеально соответствует логике развертывания зарядной инфраструктуры.
Уровень 4: Конкурентное преимущество первопроходца. Рынок зарядных станций для электромобилей в Восточной Европе все еще находится на ранней стадии развития – в настоящее время ни одна зарядная сеть в Польше не достигла точки безубыточности, а ведущие игроки сектора ставят перед собой цель получить положительную EBITDA в течение двух лет. Для владельцев коммерческой недвижимости это означает, что выход на рынок сейчас дает более сильные переговорные позиции и более выгодные условия сотрудничества. По мере созревания рынка инициатива перейдет от поставщиков площадок к операторам зарядных станций.
4. Почему сейчас лучшее время для инвестиций в коммерческую недвижимость в Центральной и Восточной Европе?
Со стороны спроса: В Польше насчитывается около 120 000 электромобилей, и ожидается, что в следующем году эта цифра удвоится, а к 2030 году приблизится к 1 миллиону. Правительство прогнозирует, что к 2030 году количество зарядных станций по всей стране вырастет до 87 000 — показатель, все еще отстающий от Западной Европы, но демонстрирующий ошеломляющие темпы роста.
Предложение: В Восточной Европе уже существуют зрелые операторы зарядных станций (такие как Eleport, работающая в шести странах и имеющая более 400 пунктов быстрой зарядки), которые продолжают получать международную финансовую поддержку. Ведущие игроки конкурируют за “престижные места” — торговые центры, розничные парки, транспортные узлы — все это ключевые активы коммерческой недвижимости.
Политический аспект: Регламент ЕС об инфраструктуре альтернативных видов топлива (AFIR) обязывает государства-члены устанавливать зарядные станции вдоль трансъевропейской транспортной сети, при этом выделяются миллиарды евро на финансирование этих проектов. Страны Центральной и Восточной Европы ускоряют усилия по сокращению отставания от Западной Европы по плотности зарядных станций – Венгрия удвоила количество зарядных станций за последние три года и объявила о том, что все основные автомагистрали будут электрифицированы к 2025 году. Государственные средства и политика ЕС снижают порог и риски для коммерческой недвижимости при развертывании зарядной инфраструктуры.
Заключение
Ценность парковок пересматривается. Они перестали быть просто местами для парковки автомобилей и превратились в узлы энергоснабжения, точки доступа для коммерческого транспорта и устойчивые источники дохода.
Для коммерческой недвижимости в Центральной и Восточной Европе выбор правильной модели сотрудничества важнее, чем размышления о том, строить или нет. Найдите надежного оператора зарядных станций, обменяйте свои площади на долю в доходах, превратите свою парковку в прибыльный центр с нулевыми затратами — в этот “окно голубого океана” регионального рынка этот расчет заслуживает тщательного рассмотрения.