Cuando las estaciones de carga pasan de ser instalaciones de apoyo a convertirse en activos, los estacionamientos se transforman de centros de costos en centros de ganancias; en Europa del Este, esta transformación se está produciendo más rápido de lo esperado.

En el pasado, los estacionamientos de propiedades comerciales se consideraban simplemente "instalaciones de apoyo necesarias": la construcción de garajes era un requisito urbanístico y el mantenimiento de las plazas de aparcamiento se contabilizaba como gasto operativo. Sin embargo, la creciente penetración de los vehículos eléctricos está transformando esta situación. En Europa del Este, los cambios se están acelerando: en los primeros nueve meses de 2025, las ventas de vehículos eléctricos en Polonia se duplicaron con creces, situándose a la cabeza de la UE en términos de crecimiento. Convertir un estacionamiento en un centro de beneficios no requiere inversión inicial, ni conocimientos técnicos, solo un enfoque diferente de cooperación.

1. Un período de tiempo especial para Europa Central y Oriental

A diferencia de los mercados de Europa Occidental, Europa del Este se encuentra en un punto de inflexión único del dilema del huevo y la gallina. A finales de 2024, existían más de 900.000 puntos de recarga públicos en toda la UE, pero la Asociación Europea de Fabricantes de Automóviles estima que se necesitarán 8,8 millones para 2030, lo que representa una brecha de casi diez veces. El problema más complejo no es la cantidad total, sino la distribución: mientras que la tasa de penetración de vehículos eléctricos en el norte de Europa supera el 31% por cada 300.000 vehículos, se mantiene por debajo del 88% por cada 300.000 vehículos en la mayor parte de Europa del Este.

Pero este es precisamente el momento en que el sector inmobiliario comercial puede obtener una ventaja por ser pionero.

Existe una clara variable competitiva para los actores del sector inmobiliario comercial en Europa del Este: adelantarse en el despliegue de infraestructura de recarga mientras el mercado regional aún es un mercado sin explotar implica asegurar socios de alta calidad, obtener ubicaciones privilegiadas y consolidar el reconocimiento de marca. Para cuando la recarga se convierta en un servicio estándar y se vea obligado a ponerse al día, todos los mejores lugares ya estarán ocupados y su poder de negociación se habrá reducido considerablemente.

2. ¿Cómo liquidar esta cuenta en Europa Central y Oriental?

Comencemos con un caso real:

Expansión de Eleport en ocho países de Europa Central y Oriental: El Banco Europeo de Inversiones (BEI) concede un préstamo de 35 millones de euros para apoyar a Eleport en la instalación de más de 250 puntos de carga ultrarrápida en Croacia, la República Checa, Estonia, Letonia, Lituania, Polonia, Eslovaquia y Eslovenia, todos ellos ubicados en grandes centros comerciales. Cada punto de carga contará con hasta 12 tomas, con una potencia máxima de 400 kW por toma.

El caso de CD Locum, con sede en Polonia: Esta promotora, con casi 25 años de experiencia y un historial de más de 140 000 metros cuadrados de espacio comercial urbanizado, ha optado por establecer una alianza estratégica con Eleport. El primer lote de 20 puntos de recarga se ha desplegado en 5 ciudades, destacando el de Cracovia, con una potencia de 600 kW. Es importante mencionar que el equipo es suministrado por Ekoenergetyka, un fabricante polaco local, lo que demuestra la madurez de la cadena de suministro local.

El caso de NEPI Rockcastle en Polonia: Como el mayor operador inmobiliario comercial de Europa Central y Oriental, ha instalado 114 puntos de carga ultrarrápida en centros comerciales de 11 ciudades, con una potencia máxima de 400 kW por enchufe. NEPI Rockcastle tiene una postura clara: “Combinar las visitas a los centros comerciales con la carga de vehículos eléctricos ofrece comodidad y ahorra tiempo”. Esta es una actitud pragmática del sector inmobiliario comercial que toma la iniciativa para adoptar la infraestructura de carga.

La característica común de estos casos es que el propietario del local no asume los costes de construcción, operación y mantenimiento, pero se beneficia de un mayor flujo de clientes, la revalorización de los activos y una participación continua en los ingresos.

3. Modelo de negocio: Coste cero, rentabilidad inmediata.

El modelo de cooperación en el mercado de Europa del Este es similar al de China, pero cuenta con ventajas únicas respaldadas por las políticas de la UE.

Nivel 1: Reparto directo de ingresos. El modelo de cooperación predominante en el mercado consiste en que los operadores invierten íntegramente en la construcción y se encargan de la operación y el mantenimiento, mientras que los proveedores de espacios ofrecen las instalaciones y el acceso a la energía para obtener una parte de los ingresos por el cobro de las tarifas de servicio. Con una inversión inicial nula, se empiezan a generar beneficios desde el primer día.

Nivel 2: Dividendo de las políticas de la UE. Esta es una ventaja única del mercado de Europa del Este. El Fondo Nacional de Protección Ambiental de Polonia ha firmado acuerdos de financiación con la UE por un valor cercano a los 1.265 millones de zlotys (aproximadamente 292,5 millones de euros) para la construcción de redes eléctricas que den soporte a la infraestructura de recarga, con 2.000 millones de zlotys adicionales destinados específicamente a las estaciones de recarga. Estos fondos reducirán, en última instancia, el coste de ejecución de los proyectos y acortarán el periodo de amortización, mientras que los propietarios de inmuebles comerciales tendrán la oportunidad de beneficiarse indirectamente a través de la cooperación.

Nivel 3: Efecto de captación de clientes comerciales. Los estudios demuestran que los propietarios de automóviles están dispuestos a permanecer una hora o más mientras cargan sus vehículos. Para el sector inmobiliario comercial, esto se traduce en una mayor duración del consumo y un mayor valor medio de las transacciones; los sectores de restauración, comercio minorista y entretenimiento en los centros comerciales pueden beneficiarse de ello. G City Europe, socio de Eleport, se ha centrado precisamente en este aspecto: sus centros comerciales son “destinos clave para miles de personas cada día”, lo que encaja a la perfección con la lógica de despliegue de la infraestructura de carga.

Nivel 4: Ventaja competitiva del pionero. El mercado de recarga de vehículos eléctricos en Europa del Este aún se encuentra en su fase inicial; actualmente, ninguna red de recarga en Polonia ha alcanzado el punto de equilibrio, y los principales actores del sector buscan un EBITDA positivo en dos años. Para los propietarios de inmuebles comerciales, esto significa que entrar en el mercado ahora les otorga mayor poder de negociación y condiciones de cooperación más favorables. Una vez que el mercado madure, la iniciativa pasará de los proveedores de terrenos a los operadores de recarga.

4. ¿Por qué ahora es el mejor momento para invertir en bienes raíces comerciales en Europa Central y Oriental?

Por el lado de la demanda: Polonia cuenta con alrededor de 120.000 vehículos eléctricos en circulación, una cifra que se espera que se duplique el próximo año y alcance casi el millón en 2030. El gobierno prevé que el número de estaciones de carga en todo el país aumentará a 87.000 para 2030, una cifra que aún está por debajo de la de Europa Occidental, pero que representa una tasa de crecimiento asombrosa.

Oferta: En Europa del Este ya existen operadores de puntos de recarga consolidados (como Eleport, que opera en seis países con más de 400 puntos de recarga rápida) que siguen recibiendo apoyo financiero internacional. Los principales actores compiten por ubicaciones privilegiadas: centros comerciales, parques comerciales y nudos de transporte, todos ellos activos clave del sector inmobiliario comercial.

Aspectos políticos: El Reglamento de la UE sobre infraestructuras de combustibles alternativos (AFIR) exige a los Estados miembros la instalación de estaciones de recarga a lo largo de la Red Transeuropea de Transporte, con una inversión de miles de millones de euros. Los países de Europa Central y Oriental están intensificando sus esfuerzos para reducir la brecha con Europa Occidental en términos de densidad de recarga: Hungría ha duplicado el número de estaciones de recarga en los últimos tres años y ha anunciado que todas sus principales autopistas estarán electrificadas para 2025. Los fondos gubernamentales y las políticas de la UE están reduciendo los requisitos y los riesgos para que los inmuebles comerciales implementen infraestructuras de recarga.

Conclusión

Se está reevaluando el valor de los estacionamientos. Ya no son solo espacios para aparcar vehículos, sino que han evolucionado hasta convertirse en nodos de servicios energéticos, puntos de acceso al tráfico comercial y activos generadores de ingresos sostenibles.

Para el sector inmobiliario comercial en Europa Central y Oriental, elegir el modelo de cooperación adecuado es más importante que obsesionarse con la idea de construir o no. Encontrar un operador de recarga fiable, intercambiar espacio por ingresos compartidos, convertir su aparcamiento en un centro de beneficios sin coste alguno: durante esta "ventana azul" del mercado regional, vale la pena considerar cuidadosamente este cálculo.